昨天，國土資源部公布《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》和《協議出讓國有土地使用權規范》，并自2006年8月1日起實施。這兩部新《規范》直接在土地出讓環節穩定房價。新《規范》要求，房屋銷售價格限制、銷售對象、套型結構比例等條件將直接作為土地出讓方案的重要內容。只有符合房價銷售限制等要求的開發商，才有資格拿地。  

    定房價成先決條件  


    針對這兩部新《規范》，國土資源部土地利用管理司主要負責人表示，為貫徹國務院調整住房供應結構、穩定住房價格的精神，兩部新《規范》對編制國有土地出讓方案、編制出讓文件、發布出讓公告、競買申請審查、簽訂出讓合同和土地供后監管等各環節進行細化，以有效落實“國六條”政策。  

    該負責人介紹說，具體操作程序為，編制國有土地出讓方案時，國土部門可將城市規劃、房產、建設部門確定的中低價位、中小套型普通商品住房的套型結構比例、房屋銷售價格限制、銷售對象等規劃條件和建設條件，作為土地出讓方案的重要內容。出讓方案報經市、縣人民政府批準后，國土部門組織編制土地出讓文件，并向社會發布出讓公告。在國有土地招標拍賣掛牌活動中，符合出讓文件確定的上述建設、規劃和其他競買申請條件的申請人，才能參加公開出讓。  

    新規范還加強了國土部門對合同履行階段的監督管理。在國有土地使用出讓合同中，要明確約定公示的套型建筑限制、容積率等規劃、建設和土地使用條件，并明確違約責任。一旦受讓人違約，國土部門將追究責任，保證政府供應的土地能及時轉化為中低價位、中小套型的普通商品住房供應。 

    開發商利潤將受限  

    面對這兩部新《規范》，有開發商反應強烈。 

    目前，土地拍賣主要遵循“價高者得”原則，市場上因此一直有觀點認為：因土地價格在拍賣中節節高升，才推升房價，而開發商的利潤率卻不受土地成本上漲影響，仍持續上揚。根據2005年房地產企業的財務數據，萬科等上市房地產企業近兩年利潤率普遍在30%左右，并沒受土地價格上漲因素影響。  

    限制房屋售價的新規范，則直接動了開發商高利潤率的“奶酪”。有開發商昨天表示，目前中小套型普通商品住房將要占到城市住宅開發總量的70%，如國土部門直接限制房屋售價，那多數開發項目利潤率將下降。由于售價限制程度和各城市涉及面積還不明確，因此對企業的影響尚無法預料。  

    但該開發商表示，出讓方案由國土部門擬訂后，還要報經市、縣政府批準，因此各地價格限制范圍如何確定才最牽動大家利益，所以新規范的后續配套措施將直接決定開發企業的利潤率。 

    用地預申請制度啟動  

    引人關注的是，在《國有土地招標拍賣掛牌出讓規范》中，還增加了用地預申請環節。  

    國土資源部土地利用管理司主要負責人表示，有條件的地方，市、縣國土部門可建立用地預申請制度。單位和個人對列入招標拍賣掛牌出讓計劃內的具體地塊有使用意向的，可提出用地預申請，并承諾愿意支付的土地價格。市、縣國土部門應適時組織實施招標拍賣掛牌出讓活動，預申請單位和個人應參加競投或競買，且報價不低于其承諾的土地價格。  

    有市場人士表示，2005年房地產宏觀調控力度空前加大，觀望氣氛在全國范圍內蔓延。自2005年9月，深圳、武漢和南京等城市相繼出現土地流拍。用地預申請制度的啟動，將有效減少流拍。 


    新《規范》中全面明晰兩類出讓方式的范圍。招標拍賣掛牌出讓國有土地的范圍具體為：(1)供應商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以及有競爭要求的工業用地；(2)其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；(3)劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；(4)劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；(5)出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；(6)依法應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。  

    協議出讓國有土地的范圍具體為(1)供應商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；(2)原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協議出讓，經依法批準的；(3)劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓，經依法批準的；(4)出讓土地使用權人申請續期，經審查批準的；(5)法律、法規規定可以協議出讓的其他情形。 

原作者:肖賓